921震後中部市場

詳細內文及統計表

      9月21日對台灣中部地區的民眾而言，是一個烙記的傷痛；對中部房地產市場來說，更是一個驚惶的夢靨，不知何時才能從惡夢中醒來，大地震讓台中市的房屋市場再度遭受重創。
    長久以來，大台中的房地產市場受制於大量的餘屋量體數，即便當地建商亟思變通之道，不斷以提高產品品質來增加其附加價值，但受到金融風暴的波及，遲遲不見市場銷售的好成績。就在今年上半年的329檔期，台中市建築業者積極地結合政府與民間的力量，通力合辦多場令人耳目一新的「行銷大台中」促銷活動，試圖以城市整體行銷的方式，刺激市場買氣，並將客源範圍擴及全省，為低迷已久的台中房市創造生機，更期待台中市積壓已久的龐大餘屋能藉機順利去化。就在業者舉辦數次的購屋一日遊後，台中的餘屋市場已漸漸有所起色，這其中除了因為整體城市包裝的成功之外，台中市推出個案的興建品質，在建商的用心經營下，也漸漸形成好口碑，確實獲得多數購屋人的認同，市場買氣已逐漸回升。
   然而這次的百年大地震，卻無情地將中部房地產市場辛苦打下的根基，在短短30秒內幾近摧毀，在近月餘而餘震仍是不斷的負面作用下，勢必延長房市復元的時間。另外從產品面來看，地震事件對整個大台中都會區的房屋市場，將會帶來革命性影響，預料對區域產品規劃及房價的影響最為明顯，但對區域移動的影響將較為有限，而整體房屋市場的消長仍待後續追蹤觀察。

《中部五縣市市場分析》

中部地區的房地產市場經過地震的重創之後，未來的發展將邁向何種趨勢，成為民眾及業者關心的焦點。雖然月餘來重建工作如火如荼的進行中，但以中長期角度來看，相關的長期建設計劃將會成為未來發展的指標。
要了解中部房地產市場的未來走向，便必需從中部受災的五縣市整體發展之關聯性進行研究，因為各縣市之地理位置與發展現況差異不小，如果要深入研究五個縣市之間的房地產市場，還是以大台中都會區及雲林縣兩個部份分開探討，較能夠切合區域房市特性。

大台中都會區的發展分析

   大台中都會區包含了四個主要行政區，即台中市、台中縣、彰化縣、南投縣等四個縣市。整個大台中都會區的發展中心，便是以台中市為核心點，另外再由三個縣府會─彰化市、豐原市、南投市為次都會中心，並搭配以各相關區域的鄉市鎮為地區中心，進而帶動其它低度開發鄉鎮，再輔助以大型開發計劃案配合區域開發，並規劃因應未來都會發展的腹地--台中港新市鎮計劃，完整地構築成大台中都會區的發展藍圖(請參閱表三)。
   深入大台中都會區規劃的功能分區來看，根據精省前省住都局所規劃之「台中都會區實質規劃」指導方案，分別以各區域現況、特色作考量，再賦予行政中心、經濟金融、工業、農業、觀光遊憩幾項都會功能區分，強化各次都會中心的特色，搭配大型公共工程或區域開發專案，使之與都會中心相輔相成，強化大台中都會區的整體性(請參閱表四)。
   除了區域定位以外，在人口分佈方面，統計目前台中都會區三十五個鄉市鎮的人口，由民國88年8月底的資料得知(請參閱表五)，以台中市的人口數最多，約佔台灣地區總人口數之4.25%，台中市則以北屯區所佔的人口比例最高，其次是西屯區；另外在次都會中心部份，則是以彰化市及豐原市的人口數較多。從各行政區的人口密度來看未來發展規模，可得知目前仍是以台中市的人口密度最高，平均每平方公里要容納5615人，但都市化的程度也最高，而密度最低的則是南投縣，平均每平方公里僅有133人，擁有龐大的自然觀光資源，這將是南投縣發展休閒產業的絕佳優勢。
   再從區域產業類型來看，因為注重整體區域開發及產業發展政策，使得台中都會區從過去以一級產業為主的發展型態，轉變為二、三級產業的產業生態，其中更以製造業與商業就業人口的成長速度最快，這使得次都會中心的都市化程度加深，轉型的就業人口不斷擴散，也間接促進其鄰近依存鄉鎮的開發程度；另外在大型建經計劃與南北高運量交通建設的推動下，大台中都會區更適時以豐富的自然觀光資源，帶動整體遊憩產業的發展，使得一些偏遠傳統的鄉鎮(如集集鎮、埔里鎮等)，充滿了開發休憩產業的商機。
   以都會區的發展趨勢來看，目前的大台中都會區尚處於中期開發階段，整體都會效應仍未全面顯現；而從民國八十年至九十五年的發展計劃來看，則是將大台中都會區的發展重心放在區域交通網路的架構與擴建，以及新台中港區生活圈的開發建設。屬於重要交通建設的第二高速公路、西濱快速道路，以及高速鐵路等工程，更是未來台中都會區得以快速成長的關鍵因素。(請參閱表六)
   若再從各都會區的土地使用分配來看(請參閱表七)，仍是以台中都會中心所規劃的土地使用強度最高，具備住宅功能、擔任商業中心、並肩負高科技工業重鎮的規劃方向，將使得未來都會中心的形式不易變動，而鄰近的次都會區，亦將與都會中心唇齒相依，善盡眾星拱月的責任，相輔相成。
   大台中都會區的房市概況，可以從歷年建造執照及使用執照核發的統計資料進行分析。近五年的建造執照核發統計中，其中總樓地板面積最高的縣市為台中縣，台中市居次，這可看出近年來台中縣在各個生活圈高密度開發的帶動，使得縣內新建個案量居高不下，台中市雖然長期飽受餘屋量積壓的苦果，但近年的新建推案卻沒有顯著的減少，在需求未見增加而供給卻持續成長的狀況下，可預見未來台中縣市房市供過於求的狀況將愈形嚴重，短期內難以舒解，這將造成台中市房市景氣復甦及長期發展的隱憂；另外從使用執照的核發資料可得知，台中市的總樓地板面積最高，這也意味著台中市近年來的餘屋壓力實為中部之冠。就這兩項數據資料，可以發現台中都會區的主要房屋市場仍是集中在台中市與台中縣，其餘縣市的房市交易情況因為區域發展程度較低的關係，呈現較為冷淡的局勢(請參閱表八及表九)。

表六台中都會區的發展趨勢資料來源：前台灣省住都局
短期	人口	人口分布	集中於台中市、豐原、太平、大里、彰化、員林、南投
		人口成長	以太平、大里及台中港特定區發展最快
	產業建設	三級產業	后里月眉開發案、預計年營業遊客數在240萬人以上
		二級產業	彰濱工業區線西東區、崙尾西區1434公頃建設完成、提供當地旁龐大就業人口
		重大建設	東西向快速道路彰濱台中線、漢寶草屯線沿海與內地
			西部濱海快速道路、促使沿海地區發展、台中港工業區與彰濱工業區關係日益密切
			台中港特區計劃(沙鹿、清水、梧棲)80年計劃人口50 萬人，現今人口僅19萬人
	短期發展趨勢		主要發展集中於台中市、太平鄉、大里鄉、台中港特定區、彰化市、豐原市、員林鎮、南投市、大甲鎮
			沿海地區交通趨於便利，豐原、后里間交通量增加
中期	人口	人口分布	集中於台中市、彰化、大里、太平、豐原、員林、南投、草屯
		人口成長	人口成長緩慢、成長較快的有台中市、烏日、龍井、大里、和美
	產業	三級產業	台中市副都心計劃年期95年，人口21560，面積共107.26公頃，設立政府機關，引進商業、住宅及轉運站
			月眉育樂區計劃開發完成每年可吸引遊客640萬人，提供就業機會8000個
			彰濱遊樂區計劃年期94年，完成後可帶動沿海商業發展，尤其是鄰近之鹿港、福興影響甚大
		二級產業	彰濱工業區全部完成共3578公頃，引進資本密集產業、知識密集產業與技術密集產業，其從業人員共78850，引進人口232620人
	建設	重大建設	中部第二高速沿海線穿過都會區，設交流道於大甲、沙鹿、龍井、烏日、霧峰、草屯、南投、並有支線連接豐原市、台中港及彰濱，有助都會區內外之交通連繫
			捷運一期由副都心-台中市中心區-霧峰-中興新村線及台中-太平環線所構成，促進台中-南投間及台中市內部交通便捷
			高速鐵路設站烏日，將加速當地及台中的發展，並與捷運一期路線配合，發揮其轉運功能
	中期發展趨勢		主要發展集中在台中、大里、彰化、南投、豐原、烏日、太平、員林、草屯
			都會區對內、對外交通漸趨便捷
			台中-南投沿線成軸線發展
長　期	人口	人口分布	台中市人口成長已趨平緩(達120萬人)，其餘人口集中彰化、豐原、大里、員林、太平、南投、台中港特定區
		人口成長	除台中港特定區成長較快外，彰化縣呈正成長，且成長趨勢均衡
	建設	重大建設	捷運二、三期工程連接台中-豐原，台中-台中港，台中-彰化，彰化-員林、南投-中興新村，台中-大雅都會區捷運網路形成
	長期發展趨勢		台中市成長趨緩，彰化縣，台中港持續續成長，顯示台中都會區發展漸朝向外圍地區發展

表八核發建築物執照件數統計表資料來源：行政院主計處
縣市	樓地板面積	83年	84年	85年	86年	87年	合計	佔台灣地區比例
台中市	件數	2139	2263	1832	1930	1434	9598	3.94%
台中市	總樓地板面積	3973099	3230058	2751655	4211210	2774805	16940827	7.26%
台中縣	件數	7791	4276	4037	5097	3946	25147	10.31%
台中縣	總樓地板面積	4716055	2894475	3038645	3949400	3058240	17656815	7.56%
南投縣	件數	2195	1472	1374	1357	1440	7838	3.21%
南投縣	總樓地板面積	943734	852121	689774	704586	658980	3849195	1.65%
彰化縣	件數	3898	3066	2424	2307	1862	13557	5.56%
彰化縣	總樓地板面積	2053873	1710650	1379900	1848004	1560944	8553371	3.66%
雲林縣	件數	7494	8287	5673	2365	3047	26866	11.02%
雲林縣	總樓地板面積	2286471	2118973	1533790	1259890	1353370	8552494	3.66%
台灣地區合計	件數	67431	54295	42669	42207	37256	243858	100.00%
台灣地區合計	總樓地板面積	61214450	45686642	37688650	45779247	43095152	233464141	100.00%

表九五縣市核發建築物使用執照件數統計表資料來源：行政院主計處
縣市	樓地板面積	83年	84年	85年	86年	87年	合計	佔台灣地區比例
台中市	件數	2578	2330	1973	1574	1586	10041	3.97%
台中市	總樓地板面積	6697966	4657690	4163637	3068082	3258655	21846030	9.25%
台中縣	件數	7401	6556	5965	5537	4633	30092	11.89%
台中縣	總樓地板面積	4592451	4289943	3450102	2636712	2846971	17816179	7.54%
南投縣	件數	2967	1890	1562	1210	1192	8821	3.49%
南投縣	總樓地板面積	1197446	891676	780094	634242	601524	4104982	1.74%
彰化縣	件數	4915	3685	2884	2339	1894	15717	6.21%
彰化縣	總樓地板面積	2425903	2233169	1665379	1607085	1399553	9331089	3.95%
雲林縣	件數	8449	9013	5965	2332	2862	28621	11.31%
雲林縣	總樓地板面積	2656997	2491839	1920747	1010951	1425042	9505576	4.02%
台灣地區合計	件數	68494	60854	47994	38562	37153	253057	100.00%
台灣地區合計	總樓地板面積	58159322	55262803	45709423	38462486	38683018	236277052	100.00%

表十台中都會區實質規劃(預算共約8000億元) 資料來源：前台灣省住都局
內容	計劃名稱	實施年期			主辦單位
部門	計劃名稱	短期	中期	長期	主辦單位
交　　　　通　　　　運　　　　輸	海線鐵路雙軌計劃	○			鐵路局
	台中都會區捷運捷運系統建設計劃	○	○	○	住都局
	山線鐵路雙軌計劃	○			鐵路局
	南屯交流道增建計劃	○			台中市政府
	西部濱海快速公路	○			公路局
	台中至彰濱快速公路	○			住都局
	漢寶至草屯線快速公路	○			公路局
	草屯鎮快速道路興建計劃	○			公路局
	台中市市內快速道路拓寬及新闢工程	○			台中市政府
	豐原市道路建設計劃	○			台中縣政府
	台中港特定區道路建設計劃	○			台中縣政府
	台中縣主要幹道建設計劃	○			公路局
	南投縣主要幹道建設計劃	○			公路局
	台中市主要道路建設計劃	○			公路局
	台中縣主要道路建設計劃	○	○		公路局
	彰化縣主要道路建設計劃	○			公路局
	南投縣主要道路建設計劃	○			公路局
	台中市市內主要道路建設計劃	○			台中市政府
	台中縣主要道路建設計劃	○	○		台中縣政府
	彰化縣主要道路建設計劃	○			彰化縣政府
	南投縣主要道路建設計劃	○			南投縣政府、住都局
	台中生活圈快速道路興建計劃(台中市台中縣)	○			住都局
	台12乙台中彰化段新闢	○			公路局
	台中港碼頭增建計劃(台中港)	○			台中港務局
	台中港客運中心興建計劃(台中港)	○			台中港務局
	台中港第二貨櫃中心興建計劃(台中港)	○			台中港務局
	台中港臨港道路拓寬計劃	○			台中港務局
	高速鐵路工程建設計劃	○			高鐵籌備處
	高速公路增建計劃之一		○		國道高速公路新建工程局、管理局
	台中生活圈環狀快速道路興建計劃		○		國道高速公路新建工程局
	台中縣主要道路建設計劃		○		公路局、台中縣政府
	南投縣主要道路建設計劃		○		南投縣政府
	台中港特定區主要道路建設計劃		○		公路局
	南投縣台14縣草屯、花蓮段新闢		○		省公路局
	彰濱工業區快速道路建設計劃			○	住都局

表十之一台中都會區實質規劃資料來源：前台灣省住都局
內容	計劃名稱	實施年期			主辦單位
部門	計劃名稱	短期	中期	長期	主辦單位
公共設施	公墓公園化及整建計劃(台中空間單元)	○			社會處
	公墓公園化及整建計劃(彰化縣)	○			社會處
	公墓公園化及整建計劃(台中縣)	○			社會處
	公墓公園化及整建計劃(南投縣)	○			社會處
	醫療網規劃(彰化縣)	○			衛生局
	醫療網規劃(台中縣)	○			衛生局
	垃圾處理計劃(台中縣)	○			環保局
	垃圾處理計劃(彰化縣)	○			環保局
	垃圾處理計劃(台中市)	○			環保局
	垃圾處理計劃(台中空間單元)	○			環保局
	垃圾處理計劃(台中港特定區)	○			環保局
	東勢鎮果菜批發市場第二計劃	○			建設局、工務局
	醫療網規劃(台中市)	○			台中市政府
土地使用	鹿港廢機場西社區開發計劃	○			彰化縣政府
	台中市工業區第四期工業用地開發計劃	○			台中市政府建設局
	台中市副都市中心-新市政中心市議會興建工程	○			台中市政府
	台中市第十~十二期市地重劃	○			台中市政府
	軟體工業研究園區開發計劃	○			經濟部工業局
	台中國安新社區開發計劃		○		台中市政府
	潭子新興新社區開發計劃		○		台中縣政府
	台中糖廠大型購物中心開發計劃		○		台糖公司
	台中鐵公路車站聯合開發計劃			○	台灣土地開發公司
休閒遊憩	月眉大型育樂區(后里)	○	○		台糖土地管理單位
	石岡水壩特定區(石岡)	○			台中縣政府
	東勢林場遊樂區(東勢)	○	○		彰化縣農會
	四角林林場遊樂區(東勢)	○	○		台中縣農會
	公老坪遊樂區(豐原)	○	○		台中縣政府
	大安溪橋北岸濱海遊憩區(大甲)	○	○		台中縣政府
	大安濱海遊憩區(大甲)	○	○		台中縣政府
	台中港濱海遊憩區(台中港特定區)	○	○		台中港務局
	鐵呫山風景區(大甲)	○	○		台中縣政府
	大坑風景區(台中市)	○	○		台中市政府
	觀光農村(含大坑風景區內)(台中市)	○	○		台中市政府
	筏子溪風景區(台中市)	○	○		台中市政府
	台中都會公園(台中市-大肚山)	○	○		台中市政府
	彰濱遊樂區(伸港、福興、漢寶區)	○			建設廳
	鹿港古蹟區(鹿港)	○	○		彰化縣政府