87年建商動態-1

詳細內文及統計表

   歷經了一整年的不景氣，整體房屋市場可謂起了極巨的變化，及至歲末，回顧今年建設公司的起落，真令人不勝稀吁。從今年開春時各建設公司的雄心壯志，房市充滿著一片大好的前景，加上媒體不斷地塑造今年將是谷底景氣反彈的起點，整個房地產業界彷若蓄勢待發。然而在今年第一波推案紛紛搶先在三二九檔期前，就已經看出市場中未能反應的買氣，及建商普遍不夠踏實的銷售心態，而至第四季利空齊出的情況，實令不少人都看傻了眼。在此88年之初，特彙整出87年度大台北地區建商動態，並分析敘述如下，希望對讀者在88年的規劃有所助益。

本業發展
    在不景氣的市場景況中，對建設公司來說，推案的條件更加謹慎，若無法獲得低風險、高利潤的案子，往往寧可先暫停腳步，蓄勢以待；但是對於有業績壓力的上市上櫃公司而言，卻仍得在風險增高的市場中尋求獲利的空間，以維持一定的業績展現；而這也可從一些建設公司在今年的動作頻仍看出。
就大台北地區(臺北市縣、基隆市、桃園縣)今年的推案情形來看，整體預售屋推案量約三千億，比起去年約四千七佰億，有三成的落差。而推案也多集中在台北市區及臨近區域，深究其因，不難了解與今年推案型態及客源範圍有關，然而各案普遍銷售成績均不理想，尤其越遠離市區者越差。而從建設公司最基本的原料(土地)購入情形來看，大多數業者的標的還是以市區精華地為開發重點，但是在市區土地資源越來越稀少的情形下，不少業者在今年紛紛改弦易轍，以多元的開發方式來尋求原料的供給。
    用標購的方式爭取市區土地的業者，以今年來說不在少數，皇普、國揚、大華、寶成、太子建設等，都在土地標售市場裡找到不少未來的開發原料；而由於在各方競標的情況下，卻也最容易出現超高價位，例如國揚建設標購在五月標得南京東路商二、住三土地，便是以每坪382萬超高價所購得，而太子建設亦是以每坪413萬標得信義計劃區A2土地；其實以這樣的高價標購土地，對業者未來在開發上的限制不小，亦是企業體的成本負擔。就像是寶成建設於七月標購新光人壽土地後，年底為求營運業績表現，便又在短期內轉售的例子，更證明了今年市場的詭譎多變。
    除了從標購土地來取得開發資源以外，有些建商甚至以共同開發的方式來確保業績，在今年最活耀的業者首推大華建設。大華建設分別與宏普、基泰、國產等公司共同開發台北市區土地，以擴大開發規模，創造最大利潤，共同分擔風險的方式，在目前的景氣，實是業者現階段不錯的開發模式；然而在共同開發中，雖已降低開發案的風險，但是對合作夥伴的實力評估動作，卻不容輕忽；因為國產集團爆發財務問題，大華建設已在11/3決議購買國產汽車內湖案的土地持分，單獨開發該案。
    而更有建商為降低風險，以擴充經營內容為原則而購地，例如:計劃將推案轉向目前盛行的廠辦市場，便以工業用地為購地方向，國揚、見寶祥、龍田建設都有類似的動作；或以合建方式開發建案，像冠德建設與紅十字會合建辦公大樓而取得部份樓層租賃權，都是開發土地的新模式。

多角化經營
    建設公司在今年的經營策略，除了以多元的方式取得開發資源外，多角化的經營，在今年也是眾多業者奉行的圭臬。除了調整營運重心，針對獲利高的方向，如太平洋建設於九月調整組織後，接下半導體廠房營建工程，冠德建設旗下根基營造亦積極擴展公共工程，而有些業者也逐漸朝向承攬國宅工程。另外從房地產相關行業著手，似乎是最快捷的多角經營模式，就如同是潤泰建設在五月成立潤德室內設計公司，採取直營及加盟店頭的方式經營，並計劃以平實的價位搶佔裝璜市場；而捷和建設也計劃在汐止金龍湖旁規劃銀髮族安養中心，主要也是看準了國內未來的銀髮市場；觸角介入休閒產業的業者也不在少數，例如:皇普建設在北投區投資的春天酒店，榮美建設計劃的帛琉觀光飯店，僑泰建設關係企業經營個案的俱樂部等，都是以休閒事業為本業擴充的第一步。而在經營上著眼於靈活投資考量的業者，則以成立投資公司為盛，例如:基泰建設成立三吉及三祿投資公司，冠德建設與其它公司成立中冠創投公司，榮美建設成立榮運投資公司，或因著眼於未來市場上的潛力行業，進而跨足異業的建設公司則有，寶祥建設轉投資神寶科技公司，量產掌上型電腦，國揚建設轉投資廣宇科技及福益紡織，春池建設在九月與美商Cinemark策略聯盟“喜滿客京華影城”等。
    更者將企業投資版圖跨足到大陸的企業，則有捷和建設與上海港務局合作開發100公頃大型造鎮案，春池建設轉投資杭洲科影城等等。更有甚者直接更改公司名稱，以方便未來多角化的經營需求，如龍邦建設更名為龍邦開發，春池建設更名為春池開發，這都顯示出建設業者對多角化經營及靈活調渡的企圖心。

策略聯盟
   對於降低風險的經營策略，大多數業者都勇於嘗試；也因此在今年就有不少的建設公司採取策略聯盟的方式經營，除了可降低風險、擴大經營規模外，對拉抬企業的營運聲勢，也有不錯的效果。例如:潤泰建設在投資大潤發量販店後，又與台中大買家量販店策略聯盟，主要目的也是想快速擴充據點，搶佔市場；又如啟阜工程與禾豐集團合作開發大台北華城，一方面讓禾豐集團吃緊的財務狀況略減，一方面又能繼續完成整個開發案(禾豐集團因為退票記錄未註銷，已於12/11被列為支票拒絕往來戶)；或者像冠德建設與IBM公司為了興建"美麗大直"個案而策略聯盟的方式，對該案在銷售期間的聲勢有一定的助益；而對彼此企業有業績呈現的直接效益，則以擎碧建設轉售個案與臺鳳機構及榮美開發，並獲得國賓陶瓷的訂單方式，最為明顯。

北上發展
    最近幾年房地產市場的不景氣，中南部市場更顯得不易經營，而許多在地建商在面臨獲利困難情況下，也逐漸調整企業經營的版圖，紛紛北上尋求商機；而這一波營建業北向策略在今年似乎特別地熱絡，除了部份上市公司已在台北市設點，準備將經營重心北移外，一些中型建設公司也先行以中屋北賣、南屋北賣的方式來熟悉北部市場、尋求手上個案的去化。今年北上腳步積極的非寶成建設莫屬，其實早在八十三年寶成建設便推出了"天籟"一案，然而真正進入台北市區卻是在今年的寶成皇家學園案，而該案也已在4/26正式開工；而同屬北上龍邦建設，其今年的推案重心幾乎以完全北移(大台北近三十億案量)；另外，因去化中南部餘屋而北上的建商，則是以中部業者居多，這些業者多以在台北市設置臨時接待中心的方式處理餘屋，但大多數個案都因為銷售網路的不夠綿密，功敗垂城、鎩羽而回。

特殊動態
    今年房地產經營難度的增加，業者操盤手法也隨之百變，如今回顧，尤其令人津津樂道:基泰建設的卡地策略，換得與大華建設衡陽路的共同開發案；國揚建設南隆案以捐地部份容積的開發方式，原以為是北市工業區變更商業區的新模式；借殼上市公司與票券公司的"策略聯盟"，構織成連鎖跳票事件等等。而其它令人驚訝的大小新聞，更確定了今年的房市是多變的:遠東建設與遠東世界中心客戶的首屆辯論會在5/15流會；根來建設天母案因涉盜用巴拉圭共和國國徽，於4/30登報道歉；元大建設"元大臻品"案銷售一空於六月開工，董事長在九月遭槍擊身亡；太平洋凱旋花園廣場創下每戶訂金150萬的記錄；內湖傳家堡案創天價50-57萬/坪(區域行情30萬/坪)等，在還是谷底的今年房市，豐富了業界人士的茶餘話題。

    87年的大台北房地產市場就如同坐雲霄飛車似的，從年初的最頂端跌入年底的深淵；各建設公司的年度推案聲明言猶在耳，但在連續跳票事件後、企業負責人含淚道歉的景象，推案規模已較去年減少有三成之多，這似乎已說明了一切；展望88年，舊的陰影終會淡去，新的事業經營規劃如何鑑往知來、去弊迎新，是所有業者的首要課題。