1500億優惠房貸的影響

詳細內文及統計表

   國內的房屋市場自79年以來長期的不景氣，整體業界在今年遭遇了最大的經營危機；業者的餘屋壓力在83年房屋市場正式邁入成屋世紀時頓現，而歷經四年的市場變化，餘屋問題已是目前房屋市場最大的問題。
    從李總統的不動產基金構想、行政院提出的振興房市方案到30日央行提撥郵政儲金1500億低利優惠貸款，九年來政府最大手筆的挽救房市動作，似乎已立誓要拉起衰蔽的房市。行政院在業界方面擬採取停建國宅的方式減少房屋供給以降低建商競價的壓力，並且也研究展延建照的建築期限以延緩建商壓力及成屋供給；在對消費者而言，則研擬減輕各項相關稅負以降低購屋人的成本支出，放寬優惠購屋條件的限制以擴大受惠民眾，而央行於30日已決定提撥郵政儲金1500億低利優惠貸款，嘉惠購買新建成屋的消費者；乍看之下似乎已採取雙管齊下的策略來拯救房市，但各項方案的實際效益恐將不如預期之好，這可剖析如下。
從減緩供給的角度來看，採取展延建照建築期限兩年的方式對實質市場成屋供給影響不大，因為減短個案建築時間、降低興建成本、快速回收是未來建築業者的趨勢，只是以減緩供給的角度來看並不合用，倒不如展延開工期限，對延緩目前房屋供給成效較大；其次採取暫停興建國民住宅的方式以減少供給，實行上亦有異議，因為國宅的好處是在於使低收入戶能以相對較低的價格及優惠的付款條件取得自用住宅，此為善盡社會公義、照顧弱勢族群，更何況國宅的興建有助於帶動相關產業經濟，只是目前的國宅問題根本是在於主管單位缺乏市場觀念及良好興建品質與後續管理問題；國宅的興建是以增進國民福址為目的，以新加坡國宅政策實施的成效即可印證，現階段如何加強國內國宅主管單位的規劃執行能力才是重點。
    而從降低購屋成本，擴大購屋需求來看，央行提撥的1500億郵政儲金優惠貸款雖可望刺激短期需求，但實質上對市場餘屋去化效益仍屬有限，這可從此次優惠貸款的限制條件看出。主要是以在88年購置新屋並完成過戶登記為原則，表面看來是針對去化市場巨量餘屋，但對於前幾年推出預售屋並將於今年交屋的個案而言，之前已順利銷售的部份勢必也將納入優惠貸款的對象(預估今年完工個案量在兩千億以上，已銷售部份預估在800億左右)，另外對於原先預計在明年完工的個案，在建商期待順利交屋及客戶期盼獲得優惠貸款的要求下，部份個案勢必趕工交屋，因此可預計的是今年新成屋供給量必將增加。再深入研究，建商在此次的收穫尤其豐碩，除了手上餘屋有了去化機會外，對於已購客戶的交屋難度也將減輕；在消費者部份，由於優惠貸款不限首次購屋及自用住宅，可預見的是在面對高房價的房屋市場，真正受益的可能是手中有錢的族群，一般購屋人恐仍將無力地望屋興嘆。
       另外就降低相關稅負來看，契稅擬調降20%，以評定房價為100萬來看，買賣房屋實際減少成本僅一萬五千元，對消費者的購屋成本來看，助益不大。而在提高綜所稅自用住宅貸款扣除額為三十萬方面，實際上也需至89年申報時才可望適用，對目前已屆燃眉之急的房市幫助不大；以現階段的業界情況而言，或許採取直接對建商的紓困方式，較能收立即之效。
整體來看，在88年初的振興房市方案，是九年來對房屋市場最大的利多措施，然而不論採取何種方式，都是以國家資源來注產業經濟，在實行上都需深入了解業界的生態特性，以最有限的資源達到最大的效益，而這也是整體社會的期盼。

1500億低利貸款優惠部分以20年本利平均攤還計算
貸款金額	現行利率(8.5) 每月繳貸金額(元)	優惠利率(5.95) 每月繳貸金額(元)	每月差額(元)	20年差額(元)
250萬	21,695.5	17,837.5	3,858	925,920
200萬	17,356.5	14,270	3,086.5	740,760

1500億低利貸款優惠部分以20年本利平均攤還計算
房屋總價	貸款金額	具輔助人民自購屋貸款資格(5.075+5.95)	具備首次購屋貸款資格 (5.95+6.8)	申請優惠貸款購屋者 (5.95+8)	一般貸款者	輔購與一般貸款之差距 (每月)	首購與一般貸款之差距 (每月)	優惠貸款與一般貸款之差距(每月)
650	450萬	31023	33108	34568	37638	6615	4530	3070
500	350萬	23887	25723	26818	29274	5387	3551	2456