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86年房市在歷經眾多利空事件洗劫後,第四季仍未如預期樂觀,東南亞金融風暴在年終予以致命的一擊,亦為明年景氣發展種下變因。即便87年被喻為「公共工程年」,冀望在公共工程動工的帶動下,能加快景氣復甦的腳步,但因年底北高兩市將舉行市長選舉,再度注入一項不利因素。另在總體經濟方面,86年底的金融風暴已延續至南韓,日本及中國大陸亦不被看好,因此基本上台幣仍無法排除貶值的陰影,資金緊縮的壓力仍存,股市便難現榮景,房市景氣亦因此而不易樂觀。因此認為87年的房市景氣仍呈現多空交戰的局面;但從明年的政經情勢及市場供需情況來看,房市景氣可望小幅回升、緩步上揚。雖說如此,但因房仲業競爭趨白熱化,市場分散,預料業者淘汰率將會上升;另以區域來看,北市仍是一枝獨秀,其餘地區則視區域及個案表現為主。
以總體經濟來看,國內經濟體質經過這波金融風暴的測試後,雖然整體表現差強人意,台幣下貶幅度僅達17%,幾乎為東亞國家中受害最輕者;但對整體經濟發展而言,已產生經濟成長率向下修正的負面作用,但國內財經主管單位仍預期87年國內經濟成長率仍可達6.5%~6.7%的高水準,民間投資成長率亦預期可達12%的水準,顯示國內經濟體質仍具競爭力。另在物價方面,台幣仍有貶值壓力,進口油價的高成本仍將造成全民的負擔,這將連帶引發國內物價上漲,通貨膨脹的隱憂時時浮現,整體貨幣政策便難以寬鬆,國內股市缺乏充裕的資金來運作,股價指數便不會有太大的變動,如此一來,預料房地產市場亦將以平穩態勢相呼應;另外,過去預期可以間接帶動市場買氣的通貨膨脹,近年來亦在投資管道多元化的稀釋下,其效應已漸趨模糊,因此即便此波物價上漲引發通貨膨脹,其對房市的正面影響亦很難再度被期待。此外,由於市場資金緊俏,利率揚升將是必然的結果,連帶地亦會造成房貸利率的調升,對房地產市場而言,將會對買方形成心理層面的購屋障礙。因此就總體經濟面而言,87年的景氣訊號燈號應該仍是維持在象徵穩定的綠燈,無法成為刺激房市復甦的強力後盾。
再以房地產政策面觀察,87年將是房仲業關鍵性的一年,不動產經紀業管理條例若為通過,對業界服務品質及服務人員素質均產生重整作用,這對業界整體形象而言,將是正面效果,整體經營環境亦將藉此而漸獲改善;另外房仲業是否在87年納入勞基法亦是業界關注的焦點之一,房仲業一旦納入勞基法,除了營運成本增加之外,現行的經營管理方式可能有所變動,以適應勞基法的規定,上述二項對業界將產生一定程度的衝擊。86年的房地產市場在慘遭夾層屋及山坡地住宅的蹂躪後,元氣尚未恢復,因此預料在餘悸猶存的壓力下,有關夾層屋及山坡地住宅的相關法令約束及執行將會持續,在87年仍入列於票房毒藥之林。房地產市場對87年唯一寄望的便是公共工程,87年的經濟成長,幾乎全數仰賴公共工程的推動,目前政府政策性推動的重大公共建設,都將自87年陸續展開,動工時點幾乎都在87年,如高速鐵路、捷運機場線、北二高信義支線、中二高、北二高、穿越松山機場地下道工程、眷村改建、工商綜合區,甚至是科學園區的設立等,期盼以這些重大公共工程帶動市場景氣,以內需型的強大需求降低國際金融不景氣的衝擊。以過去的經驗研判,在經濟不景氣的危機時刻,公共建設的進行確實能發揮效應支撐市場景氣,若經濟情勢能轉好,對房市而言必然產生加溫作用,因此公共建設及民間投資可說是87年房市最大利多點。
再者政治社會面亦是景氣變因之一。回顧86年的市場景氣,在第一季時蓬勃發展,憑藉著產業及股市向上躍升的氣勢,產官學各界人士一致看好86年的經濟發展;然而四月底發生轟動社會的白曉燕事件,一時之間治安敗壞的問題搬上焦點舞台,房市景氣受到巨大衝擊,可見治安事件對房屋市場的影響力不容忽視。雖然目前嫌犯落網,該事件已暫告一段落,對房市買氣的負面影響亦暫告紓解。另外在政治方面,就歷年調查資料得知,選舉事件對房市的衝擊程度正日益擴大中,調查資料顯示,自81年以來,無論是立委選舉、縣市長選舉、村里長、省市長、縣市議員等選舉,抑是總統大選,對整體房市的影響逐年增加,預售市場的推案量逐年減少,選舉期間推案量佔全年推案量的比例,自81年的18.12%,逐年下滑,至85年時該比例已跌落至8.43%;而同一時期代表中古屋市場買氣的看屋量,亦呈現衰退,顯示選舉事件不僅僅會造成資金緊縮,對市場買氣而言,將會影響到購屋意願,在選舉時段內,買賣雙方均呈觀望,展望87年,在元月份、六月及年底等三個時期,將陸續舉辦鄉鎮長、村里長及北高市長的選舉,對房市將是三大多空時點,對87年房市的復甦腳步將產生若干程度的干擾。
最後就房地產個經角度來看,首先就市場供給而言,87年應會是持穩的一年,依營建署公佈資料統計,84年及85年的建造執照申請量為近十年來的新低點,總件數僅為9萬6874件,遠低於83年84年的12萬1726件,及82年83年的14萬3009件,建照執照申請數量向來被視為市場景氣與否的領先指標,因此以這個數據來看,87年的房屋供給量將不致使供過於求的問題再形惡化,這對景氣發展將產生正面效果。儘管整體市況如此混沌不明,營建業者對87年景氣仍持樂觀看法,包括國揚實業、太子建設、三采建設、寶成建設、長億實業、潤泰建設等營建業股票上市公司,均陸續初定87年推案量在1百億元以上,顯見建商對房地產市場景氣的預期心態相當濃厚;但另外亦出現一個新趨勢,營建公司上市幾乎已蔚成風潮,畢竟在景氣不明時期,上市公司的招牌已成為銷售的銷售重點訴求之一,以降低推案風險,87年無論市場景氣為何,百家爭鳴的態勢不難想像。
另外值得注意的是,新成屋市場挾著歷年來餘屋大量過剩的威力,大台北地區累積了82年至86年完工的15餘萬戶新屋,新成屋市場在房地產市場中所佔的份量及比例正逐漸加重中。展望87年北部新成屋市場,在銷售面應趨向於脫離預售型銷售的傳統型態,而逐漸朝向中古屋市場的產品流通方式。過去市場新成屋的銷售通常委託代銷公司,以類似預售案的銷售手法販售;但自86年起,仲介業介入市場的趨勢已愈趨明顯,由於仲介公司的整體流通管道較代銷公司為廣,各式大、小眾媒體的文宣傳播不亞於傳統代銷公司,再加上仲介公司可利用現有店頭增加銷售據點,並以仲介式服務提供消費者更為完整的過戶服務,復以知名仲介公司為消費者的購買產品背書,使消費者的購屋過程更具保障,此外仲介公司更可提供消費者更專業的市場行情分析,在價格上亦具保障;另在消費者面,可明顯察覺出北部市場已逐漸走向理性購屋的潮流。而在新成屋市場面,87年景氣仍將跟隨整體房地產市場趨勢,以穩中帶堅的走勢回歸市場基本面;雖然以目前的政府政策來看,並無特別獎勵新成屋銷售的措施,但以持續的優惠貸款條件,及新成屋產品所持有的產品優勢,87年北部的新成屋市場將出現一場熱戰。
再以房市潛力區域來看,大台北地區將以大安區(精華地段優勢)、信義區(信義計劃區開發)、文山區(北二高信義支線)、內湖區(四期及六期重劃區)、中山區(大直重劃區部份)、土城市(人口穩定成長)及新莊市(副都心計劃)、板橋市(縣治所在)、永和市(捷運)及新店(捷運)的發展較被看好。內湖地區在四期及六期重劃區的推動下,房價一路竄升,前景十分看好,雖然區域推案量同步放大許多,但以未來重劃區完成後所帶來的就業及住宅人口量來看,該區尚有3~5年的發展空間;而大直重劃區在大灣段開發漸受矚目的影響下,亦被列為處女地段;土成市近十年來的人口成長居大台北地區之冠,潛力十足,統計自79年至86年的人口成長,高達54.5%,復受北二高完工通車、交通動線獲改善的正面效益,未來發展仍為看好;新莊市多年在副都心建設的美夢下,房市希望隨之起伏,可惜長久以來未見具體開發成效,房市履見疲態,但在新科縣長公開表示有意完成副都心計劃的企圖心下,若倘若真能付諸行動進行改造計劃,新莊市的未來榮景將更可期。
綜上所述,87年房市整體預期將較86年小幅成長,但仍是以區域表現和個案表現為主力,並且換屋客所佔比例將漸提高;股市表現若能持穩,高總價住宅的銷售仍為看好,影響景氣榮枯的換屋客其比例仍在五分之三左右,而大台北地區的交易坪數仍持續放大。若以趨勢線做一個具體預測,87年的房市預料將可維持10%左右的成長,呈現穩中帶堅走勢。儘管市場景氣瞬息萬變,總有許多預期之外的意外變因隨時介入市場擾亂正常步調,若87年市場變因減少,在多頭並進下應可維持穩定現況。 |
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