大台北重劃區分析-2

詳細內文及統計表

木柵二期重劃區

木柵二期重劃區位於指南路二段以東、萬壽路以南區域，從民國七十六年開始著手規劃，及至八十一年規劃完成。重劃區面積約有30.55公頃，規劃使用區分為住二土地，全區採低密度開發，所有建照申請均需經台北市都市設計審議，是台北市第一個示範社區。本區為山坡地開發，地勢居高臨下，後倚貓空山區，緊鄰政大學園，住家休閒條件良好；聯外動線則依賴指南路及萬壽路，可接北二高台北聯絡道，甚或轉乘捷運棕線往北市東區，交通動線堪稱便利。

在房市的表現上，從八十二年指標大案春池建設的“夏木漱石”開始，便在北市掀起一片別墅推案熱，二期重劃區足足被建商炒作了兩年之久。累計至八十七年三月共推案量約120.9億，規劃產品多以透天、重疊別墅及電梯華廈為主，平均單價在25~30萬/坪間，總價則介在600~2100萬之間。而至目前本區已轉為新成屋市場，成交價位普遍與預售價有一~三萬的落差，其中原因除了二期重劃區內公共設施進度緩慢、及區內餘屋賣壓外，去年年中爆發的山坡地住宅事件，也影響屬於山坡地開發的二期重劃區房屋市場。

然而，從重劃區規劃的方向及未來北市房屋市場來看，規劃嚴謹的低密度住宅，交通網路完整的市郊別墅產品，必能佔有一席之地；且隨著重劃區開發動作陸續完成，整體生活機能逐漸齊備之時，本區產品潛力值得注意。

內湖二期自辦重劃區--康寧重劃區

康寧重劃區是台北市第一個由民間自辦重劃成功的案例，重劃區位置大致位於成功路五段以東，康寧路三段以北，即康寧護校周圍區域，面積約十四公頃。目前整體規劃完成並已有建商開發建築，在房屋市場上，從八十三年至今共推出七個個案，累計約有136億的案量投入市場。

由於康寧重劃區是地主自辦重劃，公共設施須自行負擔，在整體規劃上地主擁有較大的空間，且因區內地主對於環境塑造均有共識，包括開發規模、建物美化、停車空間等的規定，均在整體開發範圍內，塑造出區內整齊劃一的居住環境。本重劃區因為臨近大湖公園，加上區內開放空間環境充足，整體休閒空間完整，且經由民權東路六段的動線，進出台北市區十分便捷，亦增強了本區在大台北房屋市場的競爭力。

由目前推出個案來分析，主要以大樓產品為主，規劃坪數從19坪~118坪皆有之，以有效吸引各類客源，平均單價則每坪約在29~33萬之間；規劃產品則多以三、四房為訴求，另外較為特殊的則是規劃“三房六米樓中樓”(如85年“風和日麗”，86年“大湖富邦”等)，這樣的產品在內湖市場並不多見，主要著眼於滿足年輕購屋族群對樓中樓產品的需求。而在最近四期重劃區的推案熱潮帶動下，僅一路之隔的康寧重劃區，在行情上也受到抬升，一些新完工的個案在餘戶的去化上異常順利，雖然整體市場景氣仍處在低迷的底部，但本區新成屋成交價卻與前些年預售價格相差無幾，保持一定的價格優勢。

相較於其它重劃區，康寧重劃區是以小而精緻為訴求，高品質、低案量及各社區互動性規劃等特色，除此之外，加上未來四期重劃區住宅社區成形後對區域行情的帶動，康寧重劃區的市場潛力指日可待。

內湖六期重劃區

內湖六期重劃區是在八十四年完成重劃，區內主要土地分區以工二(民權東路與高速公路間)、工三(內湖路港漧路一帶)、部份住二土地(瑞光街港漧路)。在台北市整體都市計劃中，對此一重劃區的規劃定位為高附加價值及低污染工業為主；再搭配各項新建交通網路，如天母環東快速道路、堤頂交流道、基隆河濱快速道路等，加上六期區內完整公共設施規劃，電力設施、污水處理廠、抽水站、中小學校、機關用地等，整體生活機能十分完善。在與臨近區域的連接上，與規劃多以商業娛樂為主的大灣段重劃區，及傳統內湖西湖住宅生活圈環環相扣，這對於未來本區發展有相得益彰之勢。

在房屋市場供給面方面，則從八十四年九月大華建設“大華山莊”乙案揭開序幕，之後陸續推了幾個住二低密度開發案(別墅、電梯公寓)，去化情形亦相當順利。然而真正開啟本區市場的個案則遲至八十五年七月遠東建設推出“愛迪生科技中心”廠辦乙案開始，正式展開一場熱戰；及至八十七年三月六期重劃區各產品共計推出243.2億元的案量，其中訴求廠辦產品便佔有193.7億元的案量，龐大的廠辦供給量體，不但炒熱了六期廠辦市場，也帶動了同時期的大台北廠辦市場。

展望六期的未來，優異的立地條件，在交通網路及公共建設的大力支援下，可望成為台北市區的高科技工業園區，並吸引大量的就業人口進駐，強化內湖區域發展的完整性。