大台北重劃區分析

詳細內文及統計表

台灣地區幅員有限，而可供居住的平原台地盆地等面積更僅達總面積的20%，在居住土地供給市場有限及人口不斷成長的情況下，都市開發已逐漸成為未來土地利用的新重點。然而以各種開發都市土地的效益及方式進行比較，其中市地重劃應是現今最可行且具較高效益的開發方式。

由於都市土地的開發價值高，建商競相投入土地開發市場，從市區延伸至市郊，都市發展不斷成長，間接造成土地供給銳減，市區土地一地難求，而隨著時間的遞移，相對的開發難度也提高不少。然而對一個發展完整的都市而言，新興計劃與舊市區更新實需同時並行，才能負擔都市開發的需求，並加速都市成長。市地重劃之目的就是在提高土地利用價值，促進市地更經濟合理的利用，達成地盡其利的目標，並有效提升都市發展與環境品質。藉此一方面可降低都市土地開發的難度，一方面則促進舊都市的再成長。

而談到近年來重劃區的發展，似乎可用漸入佳境來形容，從早期地主的強烈抗拒，到目前自辦重劃的申請，可看出民眾對重劃的接受度已大幅提高，再加上一些新興重劃區屢創高價行情的案例，使得民眾對重劃後的房價深具信心，這些現象在在都引導未來幾年都市土地開發將導向以“市地(自辦)重劃”的方式為主流趨勢。另外在政府政策方面，則繼內政部市地重劃六年計劃及省府區段徵收五年計劃後，省地政處再擬定市地重劃及區段徵收四年計劃，原則上至民國八十八年止，將陸續推動全省各地七十區，五千七百多公頃土地之重劃，預計全省在這一、二年內將再掀起這股土地重劃熱潮。

從近幾年大台北地區重劃區的開發情況來看，重劃區個案在市場上的成功基礎，端看該個案與區域整體規劃、重要公共設施及大型交通建設之搭配程度而定，通常銷售狀況會與搭配程度成正比。目前房屋市場中“重劃區”所扮演的角色、市場上的定位及未來發展潛力，本文將一一重點介紹。

大直重劃區

大直重劃區位於中山區大直橋左案北安路至明水路之間區域，自民國七十七年開始開放建築後，由捷和建設推出第一個開放空間個案－「英格蘭世家」開始，累積到八十七年三月底為止，整個大直重劃區推案量共計約有245億元，就一個面積只有26公頃的重劃區而言，本區能夠如此快速發展，除了重劃區良好的住家環境外，大直周遭的交通建設與鄰近區域發展的相輔相成實是主因。憑著優良的河岸休憩空間，大直開發初期便得以吸引台北市購屋人的目光，而近年來因為交通網路陸續規劃及完工，使得區內房地產行情節節攀升。另外在交通方面，八十五年底天母環東快速道路完工通車，聯外交通可直上堤頂交流道；濱江路路幅擴寬四十米後，前往北市辦公商圈更加流暢；而剛通車的基河快速道路，也接往環東快速路；另外的松山機場車行地下道，及未來捷運網路棕線計劃將延伸大直到內湖，都使得大直的整體交通網路更形完整，對外動線四通八達。

再談到本區的產品，大多數產品採開放空間式規劃，再加以各社區均具備品質頗佳的管理水準，水準整齊的住家環境品質更與區域發展相輔相成，造就本區的高房價。產品上則大多以中、大坪數住家規劃為主，除了因為主要訴求為台北市區換屋客層，另一方面也是因為大直本身兼具山水的環境條件，適合塑造高品質產品,因此本區產品總價均具一定水準。初期在價格上普遍維持在每坪32萬元~40萬元的單價水準，而總價也約在800萬元以上的級距；一直到八十三年區內第一個小坪數個案“皇普河畔”(複式樓板)出現後，總價破例從450萬元起跳，這才擴大了大直的住戶層次，同時期幾個景觀個案的熱銷，也適時的把行情推上了每坪40萬元門檻。及至今年因為大彎段的開放建築，又給了本區房市行情的新活力，甚有個案表價站上了50萬元的大關。

仔細觀察大直房市的演變，可以預測未來大直重劃區房市必定與大彎段重劃區的開發息息相關；規劃為商業娛樂使用的大彎段，若能順利發展且完善管理，將與大直重劃區的優良住宅環境互相輝映，連成一氣，增加本區整體房市價值。

信義計劃區

信義計劃區位於基隆路、忠孝東路、松德路及莊敬路的街廓內。談到信義計劃區，這個會令人眼睛發亮的區域，從七十年細部計劃公布之後，財團的腳步就沒有停止過，尤其信義計劃區為配合亞太營運中心計劃及台北市副都心發展政策，在計劃目標的定位上，更將扮演市政中心、商業中心、國際金融中心及業務中心、支援性住宅社區等四大目標。而為了此一目標，政府更訂定了許多提升信義計劃區的整體競爭力的方式，例如：通盤檢討中規定特種業務用地的開發必須提出“開發計劃”，針對當地交通問題也擬定一套“建立智慧性環保交通系統規劃”。市政府全盤性的定位規劃與各財團的積極開發動作，正使得信義計劃區逐漸發光發亮。

統計從民國七十七年開始至今(八十七)年三月，本區在房屋市場公開銷售的案量累計約有391.7億元，平均價位則從七十七年的41萬/坪跳至八十七年的56萬/坪，推出產品規劃總價則多介於2500萬元~5000萬元間。而除了八十三、八十四年推出部份小坪數挑高產品外，其餘個案皆採取中大坪數規劃，因為本區都市定位特性，未來產品主流，將是以大戶規劃、具完善管理、高附加價值的電梯大樓產品為主。

信義計劃區發展趨勢一覽表
發展階段	時間	政府政策	公共建設	民間開發	預售個案	推案單價（萬元/坪）	目前單價（萬元/坪）
萌　芽　期	70年	信義計劃細部計劃公布，明訂以巿地重劃辦理。	－	－	－	－	－
	75年	－	世貿展覽館國際世貿大樓	鴻禧開發投資興建旭地建設推案	鴻禧廣場 2001廣場	－ 15	37－39 30－34
	76年	－	－	德周建設推案	馬可波羅	28	35－38
	77年	－	信義國中	宏霖建設推案宏泰建設推案	宏霖亨村信義雙星NO.1	42 39	38－42 35－40
	78年	－	中強公園完成	昇揚建設推案宏泰建設推案旭地建設推案震旦總部興建凱悅大飯店開幕	國寶信義雙星NO.2 維多利亞	50 42 54	50－55 40－43 34－38
	79年	－	興雅國中信義國小改造	海華建設推案家美建設推案	國家大地亞歷山大	52 48	37－41 37－42
發　展　期	80年	－	巿議會大樓完工信義區公所完工東區電信局完工	昇揚麥氏商業大樓興建中國信託銀行大樓興建	－	－	－
	81年	－	－	－	－	－	－
	82年	國際金融中心用地選定A22、A23 捷運信義支線研擬威京計劃重審巿府開始進駐	巿政中心完成消防大隊大樓完工信義分局完工地下電纜、下水道全部完成	震旦企業總部進駐宏泰建設推案達欣建設推案僑泰建設推案	將相王侯台北高峰會國王與我贊泰花園廣場	50 55 58 52	40－45 45－50 50－55 50－55
	83年	巿府完成進駐	巿警局女警大隊完成	僑泰建設推案國泰商業大樓D座興建	僑泰財經首席	50	33－39
	84年	－	巿府路松智路全線通車博愛國小地下公有停車場完成	昇揚麥氏商業大樓完工中國信託銀行大樓完工	維也納藝術廣場	55－64	50－55
繁榮期	85年	－	－	－	－	－	－
繁榮期	86年	『九七』大限台北將取代香港成為亞洲金融中心國際金融中心7/12開標	東西向快速道路基隆路車行地下道完工	各大企業財團總部相繼進駐新光三越百貨將進駐嘉年華影城即將開幕	－	－	－