合理房價估算

統計表格

    從前一波房價上漲至今已超過十年，長期的盤整讓購屋人失去了評估房價的能力，雖然政府單位頻頻要求業者降低房價，以刺激市場買氣；以及無殼蝸牛聯盟頻頻以目前房價太高，勸諫民眾暫停購屋行動，且要求業者全面降價；而這也把目前房市的問題都指向房價，要求合理房價，似乎是全民共同的心聲。然而合理房價應該如何認定，學界業者也拿不出個定論，或說以家庭年所得的一定倍數為原則，或說以成本還原法作依據，或乾脆推給市場機能來決定；一下子合理房價只能各依人心。

認真地思考合理房價的訂定，以目前產業特性而言，若從需求面出發，以家庭平均年所得與房價比例關係計算，則會因為台灣都會區域房價的差距與所得水準的比例不符，使得以單純家庭年所得倍數來推算合理房價的方式，顯得不適用。舉例來說，目前單以台北市信義區域內的房價就有30萬到60萬的差距，然而若以所得倍數計算區域合理房價，那麼這區域的房價難逃“不合理”的命運。

另外以市場機能來決定合理房價，雖說是合理可行，但以目前消費者市場資訊的貧乏及業者對經營利潤的態度，生產者與消費者的價格落差仍在，這將使得真正的合理房價仍無從產生。

而從產業的生態特性出發，想要推估台灣地區的合理房價，則仍以產品成本還原方式來估算的可行性較高；以建商的土地、建築、管銷成本及合理利潤來推算房地產品的價格基礎，考量區域發展的差距，訂定不同的合理價格範圍，提供給民眾作為購屋時的參考，再讓市場的供需關係來讓業者決定經營利潤的高低。這樣的方式是以先提出各區域的合理房價基礎，可以使得民眾對價格的認知更實際，在規劃購屋計劃時有所依據；對建商而言，也可在推案前檢測經營利益，推出真正符合市場需求的產品；另一方面透過成本結構的公開，使建材、土地市場的資訊透明化，更使構成房價主要因素的土地價格能趨向合理。另外，以這種方式計算出合理房價後，再以家庭年所得來檢驗區域發展的落差，更可作為都會區均衡發展的指標。

以區域分級的方式，將各區域平均的實際土地成本範圍、加上不同等級的建造成本、及不同經營規模下的管銷成本和業界的平均利潤，所得出的合理房價基礎(如列表)；可以發現目前台灣的房價結構中，土地成本的比重頗高，尤其在大台北都會區甚至已高達房價的六成，而這也可以看出在目前的土地開發政策下，高土地成本是造成高房價的主因，而在高人口密度的地區，土地價格更是居高不下。

另外，以成本還原計算的房價基礎，再以區域家庭年所得來檢測時，發現消費者在台北市購屋的壓力最大，平均需以家庭年所得的8.5~10.3倍才能購得30坪的房子，但是在高雄市，卻只需 3.4~4.5 倍的家庭年所得即可購得，都會區的購屋壓力差距甚巨，更突顯出都會區發展的落差。

上述的合理房價估算方式，著重在以分區分級的概念，將各區域的房價結構作較實務的分析，並進而推算目前各區的合理房價基礎，並可檢視房價結構中不合理的部份，再透過法規政策的修訂，使之更合理可行；短期而言，透明精確的資訊，可以提供消費者在購屋時的房價評量，及業者的推案規劃，長期來看，透過各項實際數據，可修正房屋市場的脫序現象，更可作為都會發展的指標參考。