履約保證釋疑-remi

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     何謂履約保證

   對居住在地狹人稠的台灣地區人民而言，買房子是一件人生中的大事，大多數人辛辛苦苦奮鬥一輩子，為的就是掙得一個安身立命之所，在有限的土地上，擁有一塊屬於自己的一方地。正因為人人重視這個問題，交易金額又是如此地龐大，民眾承擔不起稍有閃失的風險；由於消費者對房屋買賣專業知識的不及，再加上買賣雙方之間認知的差距，造成購屋糾紛之層出不窮，長年來高居消費糾紛之首。為了消弭這個社會問題，有心的仲介業者在民國八十五年推出所謂的「成屋履約保證」制度，冀望藉由健全的交易制度，減少房屋買賣交易糾紛。然而該制度施行兩年以來，是否真能解決消費者在購屋上的紛爭，抑是業者背後以宣傳促銷為主要目的的另類形式，消費大眾有權利了解制度的真相。

   常見的購屋糾紛

整合消費者在購屋時最常發生的糾紛事件，不外為三類：第一類為買賣價金支付的問題，第二類為產權上的問題，第三類為有關屋況的物之瑕疵。在業者利用大眾媒體的廣為宣傳後，一般民眾誤以為只要和建商或房仲公司簽立了「成屋履約保證」的契約，便可高枕無憂，預防所有房屋買賣交易的問題，然而事實上卻不然。以房仲公司為例，賣方在簽約時會將房屋及土地所有權狀繳交予仲介公司，但在交屋前一直為賣方名義，且簽約前賣方仍有可能發生惡性處理，房仲公司只能儘可能進行密集的產權調查以掌握狀況；另外物之瑕疵也是成屋銷售中的一塊死角，近年來海砂屋、輻射屋的屋況問題層出不窮，房仲業者在接受委託銷售房屋時，若屋主未善盡告知之責，又經過刻意隱瞞，房仲經紀人很難由肉眼直接判斷房屋潛在的瑕疵，如果屋主對專業檢測又產生抗性，物之瑕疵的問題便就此種下了，而對仲介者而言，仲介業為中間者，並非建物生產者，在責任歸屬上，若要仲介業者擔負物之瑕疵的全責，似乎也不盡合理。因此，最後房仲業者對房屋交易所能提供的保障便僅能侷限在付款保證，所謂「成屋履約保證」便落回屬於「付款保證」的範圍內了。

詳述成屋履約保證

交易「成屋履約保證」制度源於美國的ESCROW鑑價付款中間人制度，根據美國這項制度的內容，其必備的條件包括了有效的契據、可執行的契約、交付、委託保管代理人、及委託保管的協議與條件，並以保險介入投保的形式，保障買賣雙方的權益，主要的目的是為了不動產交易安全而制定的，這可區分買方及賣方兩方面來看。因為在買賣方不同的立場心態來看，各有各的疑慮，無法完全信任對方，賣方在未取得全部價金之前，擔心買方將已取得產權再加以變賣，或不願繼續支付應付價款；而買方則擔心在支付價金後，卻未能順利取得產權，所以必需藉由可資信賴的第三者從買賣雙方受領保管權證契據及價款，並為雙方完成所有的後續動作，再將價金與權狀分交買賣雙方。就實際情況來說，這項制度確實有存在的必要，在房屋買賣交易的過程中，買賣雙方彼此不熟識，面對巨額的價金交易，絕對需要一個公正客觀的第三者從中進行協調，也因此才發展出房屋仲介產業。但在實際的交易過程中，仲介業者僅處於「居間」的角色，以協調雙方的價格差距完成交易為主要任務，在政府缺乏法律條文的保障下，對於過程中交易品質的保障，卻仍深陷於技術上不易克服的窘境，即便市面上各仲介公司不斷強調保障交易安全，發展各種制度以維護買賣雙的權益，但由於居間者尷尬的立場，及無法如買賣方所願的全程保障之事實，當問題發生時，業者最後只能盡道義責任協助買賣雙方訴諸法律途徑解決。

以實際保障程度來看，國內業者所發展出來的「成屋履約保證」仍只是侷限在付款保證的範圍內。以仲介業的執行流程為例，當買賣雙方對房屋的買賣價格達成協議後，為防止途中生變，便以立場較為中立的金融機構為第三者，在金融機構設立專戶，將買方依付款流程中不同階段所支付的價金(如在房仲交易流程中，簽約、用印、完稅分別各支付總價款的10%、交屋時再支付餘款70%)，存放在專戶中，保障賣方在交出房屋所有權狀後，能順利取得房屋款；對買方而言，亦保障產權的取得。過程中若賣方反悔不願賣房子，買方所支付的價款便悉數返還，並將存放期間的孳息歸買方所有，若無此制度規範，賣方有可能在取得部份價款後便捲款而逃，買方索求無門；若是買方反悔不願承買，賣方亦可取回所有權狀，而不會發生買方取得權狀後未繼續支付價金便潛逃或再度變賣的問題。這樣的制度看似完整，但實際上對心存惡意的買方或賣方而言，這一只契約對善意第二者的保障卻十分有限。最常發生的是，買方在支付部份價款之後，發現房屋的瑕疵，諸如海砂屋、輻射屋或其他對屋況不滿意的部份，若雙方協調不成，買方不願接受價金返還，甚至不肯出面解決問題，賣方便被卡住了，因為在交易流程中發生此類問題時，賣方不可片面解約，將房屋的權狀取回再賣給第三者，否則賣方將揹上一屋二賣的罪嫌；相對地，若賣方在過程中因個人因素不願將房子賣給買方，買方只能摸摸鼻子將已支付價款取回，撤銷這項交易。所謂的「履約保證」顯然失卻「履約」二字的意義，實質上並無強制執行的任何效力，僅能在雙方不履約時將彼此可能發生的損失降到最低，所保障實質內容的只是交付的價金而已。

防患未然靠自己

綜上所述，目前市場上透過房仲業者所進行的中古成屋履約保證制度，存在下列四類問題：一、履約內容－由於字義上的誤導，一般消費者可能不了解，實際上「成屋履約保證」的內容僅止於付款保證，對於產權及物之瑕疵的部份仍在保障的範圍之外，諸如海砂屋、輻射屋或兇宅等屋況問題，及標的物產權是否完整等，便不在履約保證的契約範圍內。二、履約名詞爭議－誠如上述，履約保證的實際意義，是在於保障賣方在交出房屋所有權之後，能取得房屋價金，並保障買方已繳納的價款在賣方違約時可全數退回，這只是雙方權益的保障制度，無法保證雙方一定依約行事，完成合約上所載內容，意即不一定履約。三、中立第三者之效力－房仲業者、金融單位或建經公司，在過程中似乎均擔任著中立者的角色，然而實際上這些單位的職責僅只於保管監證等簡單的責任，對交易是否依約完成並不擔付監督之責，當事人還是買賣雙方，當雙方意思協調不一致時，只能上法院解決，曠日費時，勞民傷財。四、付款保證範圍有限－因為執行「成屋履約保證」的成本不低，又必需取得雙方同意，且又得花時間向客戶說明制度內容，目前大部份的房仲公司雖然都將成屋履約保障列為服務項目之一，但並未全面推行，大多是客戶有提出要求時才予承做；一般的房仲公司都以「付款保證制度」來因應在價金支付上的問題，其內容和成屋履約保證大同小異，差別在於房仲公司從中擔付起責任第二者，當買方或賣方任一方違約，而有金額上的爭議時，房仲公司的責任付擔額上限為300萬元，而成屋履保則無金額上的限制，付款保證的保障金額不大不小，對總價較低的物件來說，也許尚可發揮部份功效，但對於總價較高的產品而言，這筆保障額便顯得杯水車薪了。

除了中古屋之外，預售屋的銷售更是問題重重。最常見的重大糾紛莫過惡性建商在取走訂戶的頭期款或部份款項時，沒有繼需興建作業而捲款而逃，消費者不幸遇上這種建商，著實是欲哭無淚。建經公司所開辦的預售屋履約保證業務，無異是提供購屋者一項有利的保障，若建商因財務周轉不靈而無法繼續施工，建經公司便負責完成興建或是退款，民眾購買預售屋的風險便大幅降低了。銀行或建經公司與建商簽立的「成屋履約保證」便顯得較有意義，因為在預售屋交易過程中，中立第三者的責任便是保障消費者的付款能順利交屋，避免建商捲款潛逃的弊端。但根據調查，一般上市建商或是品牌信譽良好的建商較不會發生房子蓋一半就跑掉的問題，因此毋需使用履約保證制度；至於那些品牌知名度低、較有經營風險的小型建設公司，對推行這種制度更是興趣缺缺。因此在政府尚未明文規定房屋交易必需經過銀行或建經公司加以鑑證履約，履約保證制度在預售個案銷售時的施行率並不高。

國內成屋履約保證制度的推行，無論成功與否，至少它傳遞業者必需為交易安全擔付部份責任的觀念，自然有它的階段性意義存在。但由於制度缺乏類似國外的保險制輔佐，導致在實質功效上大打折扣，問題發生時，其責任歸屬仍在買賣雙方。當消費者進一步了解成屋履約保證的實質效果之後，通常不會一定要求簽立成屋履保證的契約，一方面因為繁複的手續多少會影響交易時間，買賣雙方通常均希望儘快完成交易，再加上簽立成屋履保證契約時，必需簽一些證明文件，買賣雙方對繁複的手續容易產生抗性，因此據了解，目前透過房仲的成屋買賣中，除非該房仲公司強制全面實施，一般粗估僅有一成左右比例的客戶要求使用成屋履約保證。

      在房屋買賣的過程中，各個角色的權利義務關係的確有被釐清的必要，業者在行銷及保障客戶權益的權衡上，應仔細取得一個平衡點，不應為附和行銷的目的而做過度的宣傳，誤導消費者對新產品的認知；另外業者在交易安全的責任負擔上，亦應以認真負責的態度肩付起角色職責。最後，消費者自身亦有責任主動了解房仲公司或建商的責任範圍，不應一味地所有把守交易安全的責任推委給房仲業者或建商，畢竟高達百萬元甚至千萬元以上的金額交易，消費者仍應嚴陣以待，隨時掌握相關資訊並慎選品牌形象良好的建商或房仲公司，才能有效地防微杜漸，防患於未然。