87年上半年新成屋市場

詳細內文及統計表

   87年上半年的房市表現在東南亞金融風暴的背景下，政經面多空交叉衝擊中，著實地洗了個房市三溫暖；年前業界期待市況榮景所擬定的推案計劃，也隨著房屋市場的表現而改弦易轍、抑或胎死腹中。在預售市場的表現上，大台北地區(含基隆市及桃園縣)87年上半年總計新推案量約2160億，平均銷售率不到二成五，較去年同期推案量約2500億，銷售率近四成，顯然有不小的落差；而在中古屋市場方面，平均成交天數也較去年同時期延長，如台北市成交天數從86年的46.3天到87年的55.6天，台北縣從53天延長至64天，從賣方增加及買方減少約兩成的情況來看，整體表現出來的市況，都說明著87年上半年的房屋市場確實受到了政經情勢不穩定的嚴重打擊。
而在新成屋市場的表現上，除了一些推案密集的區段競售壓力較大、去化受阻外，一般新成屋個案普遍表現尚差強人意。在新成屋供給的量方面，87年上半年新推案量約1080億，雖然受到整體市場不穩的影響，銷售率較去年同時期略降(86年三成八、87年約三成五)，但是新成屋全新完工、現買現住的特性，還是使得有實際住屋需求的購屋人進場選購。縱觀上半年影響新成屋市場的政經因素，除了延續去年的山坡地危險住宅名單外，二月份由營建暑修定的“建築物室內裝修管理辦法”，也適時地在三、四月給了挑高新成屋的絕佳促銷時機；而週休二日制度的實施，也使得房屋市場的銷售生態起了改變，購屋人的看屋時間也擺脫了以往集中在週日的習慣，銷售現場的熱況明顯受到影響；而在業界以強力的促銷活動籠罩整個三二九檔，試圖找回購屋大眾的目光的努力後，卻依舊無法熱絡整體市場，普遍來人及銷售狀況均不佳；但是同時期一些新成屋個案卻以鴨子滑水式，悄悄去化餘屋，尤其是在建商與代銷業者共識下，採取降價配合及搭配各種贈品(裝璜、車位、保險)的促銷方式的個案，銷售成效頗佳。
而在上半年最後一個影響新成屋市場的因素則是在五月中，財政部禁止產險業者辦理九成房貸，這對以首購自住客層為主的個案影響頗巨；因為大台北房屋市場從八十四年三分為新成屋、預售屋、中古屋銷售市場後，低自備款、高房貸的促銷訴求，一直是大部份新成屋個案的重要銷售手法，所以在禁令一出後，除了各案來人明顯銳減外，一些個案也面臨已下定客戶退戶的情況；所幸業者早已練就一身應變的武藝，紛紛以回存銀行維持九成房貸或提供優惠付款方式，或將裝璜費用加入房價併貸等方式因應。在多空交錯中，維持了上半年新成屋市場差強人意的銷售成績。
       而從推案統計來看，87年上半年大台北地區新成屋推案量在台北市以文山、中山、士林居多，台北縣則以中和、淡水、板橋推案量較大；在新成屋的分布上區域間的落差頗大，以台北市而言光以文山區的新成屋案量，就佔了北市總推案量的三成以上，若再加上士林中山兩區便囊括了一半以上的案量，其主要推案構成則以高總價產品及大型社區成屋為重，然而在銷售成績上卻不如開賣價位那麼令人咋舌，其原因除了價格多不被市場接受外，各案所在區位較偏及銷售手法不善也是主因。在台北縣的新成屋表現則以大型開放空間社區為主，這些個案多於82、83年推出預售，其餘屋量都可比擬一般中型預售案，在銷售造勢上也都不比預售案遜色，然而餘屋個案的規劃畢竟趕不及市場求新的腳步，當初只重流行不重實際使用功能的個案，現在便成了餘屋市場的最大族群；我們可以從中和及板橋現存餘屋個案一窺究竟，這些以套房、小三房及小四房為規劃重心的個案，在成屋階段多面臨使用性不佳的窘境，在成屋市場銷售，若業者無法重新塑造產品的附加價值，就算撒再多的廣告也打不動購屋人的心。總體銷售成績， 87年上半年大台北新成屋市場平均銷售率近兩成五，其中台北市成屋銷售率較好，約近四成，北縣則在三成以下，至於基隆市及桃園縣僅在兩成上下。
面對今年上半年中古屋市場衰退22%及預售市場銷售不及三成的情況下，緊接著下半年各項政經因素不定及年底選舉的陰影，讓業界人仕普遍不抱太大希望，這可從預售推案動作減緩或提前推案及中古屋屋主託售量增加看出。在預估下半年新成屋推案量時，我們發現與上半年的市況有了明顯的差別，除了一些成屋案延續推案外，預計新推出成屋案量約為669億，若再加上上半年未及售出的700億餘屋量，總體新成屋案量不可謂不大；雖然業界普遍不看好下半年景氣，但是因為新成屋並不同於預售案的推案靈活性，可以視景氣良窳而調整推案進度，所以有遠見的餘屋業者多已把握上半年的黃金檔期趕工推案，而趕不及在上半年推案的業者也多放慢進度，盼能撐過下半年市場待明年開春整裝銷售。而在區域推案的消長，可以發現大多數的區域有顯著的萎縮，但是某些地區推案量甚至高於上半年，在例如北市的內湖區及北縣的新店市，前者有四期重劃區的高總價成屋案及住宅社區案在支撐，後者則靠大型高樓社區及高總價別墅社區完工的推案潮；雖然市場看壞下半年，但是這些預推新成屋案仍有其規劃上的市場性，倘若銷售手法得當，仍不難有好成績。
        在這樣的市況中，新成屋個案的銷售除了要緊抓各項政策利多(如:政策性優惠貸款)，適時造勢吸引客戶外，就各案成屋賣相的塑造也是促銷餘屋的重點，若建商亦能體認市場景氣，採取降價回應，則下半年將會是購屋人選購優質價廉的新成屋絕佳時機。
        除了一些在產品規劃上佔優勢的個案外，訴求一般客戶的新成屋案，仍得仔細審思客戶需求，在價位、付款方式及創造產品附加價值上思考，方能真正掌握新成屋銷售市場，有效去化，否則餘屋還是“餘屋”。

87年1~6月新成屋推案統計
	區域	推案量	平均單價	議價空間	銷售率	下半年預估推案量	推案消長
台北市	中正	6	45	5~10%	23	3	-50%
	大同	8	33	5~10%	40	3	-62.5%
	中山	28	36	5~15%	36	10	-64.2%
	松山	7	34	5~10%	40	5	-28.5%
	大安	13	43	5~10%	40	10	-23%
	萬華	3	29	5~10%	30	3	--
	信義	17	46	5~10%	35	6	-64.7%
	士林	28	40	5~10%	38	15	-46.4%
	北投	17	27	5~10%	35	13	-23.5%
	內湖	25	28	5~10%	46	35	40%
	南港	8	27	5~10%	40	3	-62.5%
	文山	72	25	5~15%	35	25	-65.2%
台北縣	板橋	68	20	10~15%	24	35	-48.5%
	汐止	62	16	10~15%	35	45	-27.4%
	中和	110	18	10~15%	23	52	-52.7%
	永和	24	22	5~10%	29	18	-25%
	新店	21	19	5~10%	40	45	114%
	淡水	78	15	10~15%	35	35	-55.1%
	新莊	47	15	5~15%	15	40	-14.8%
	三重	16	17	5~10%	32	15	-6.2%
	土城	26	15	5~15%	38	18	-30.7%
	蘆洲	23	15	5~15%	43	15	-34.7%
	三峽	8	13	10~15%	55	5	-37.5%
	泰山	8	14	10~15%	20	5	-37.5%
	林口	6	13	10~15%	18	8	33.3%
	五股	7	13	10~15%	30	5	-28.5%
	八里	18	12	10~15%	16	6	-66.6%
	三芝	32	11	10~15%	10	30	-6.2%
	萬里	19	17	5~10%	15	20	5.2%
	金山	6	10	5~10%	20	4	-33.3%
	深坑	8	15	5~10%	20	5	-37.5%
	鶯歌	6	12	5~10%	18	5	-58.3%
	樹林	7	13	5~10%	15	3	-57.1%
基隆		90	11	10~15%	20	36	-60%
桃園		158	11	5~15%	23	80	-49.3%
合計		1080億