88年1~6月預售市場

詳細內文及統計表

   延續87年以來的各項政經不利因素，加上成屋低利優惠貸款對預售市場的衝擊，建商推案心態普遍保守，使得上半年大台北地區的預售屋市場嚴重萎縮；就連傳統的三二九檔期，推案數量也明顯銳減，使得今年第一季預售推案量僅約去年同期的五分之一，可銷售金額約145億；而上半年整體預售推案量也明顯不如去年，可銷售金額僅約705億。
       上半年全省房市可以說是成屋市場的天下，因為年初1500億低利房貸的強大吸引力，掀起全民購買新成屋的風潮，舉目所至，不論是在傳播媒體、行銷廣告、亦或房屋買氣上，都是以新成屋為主要話題，上半年的新成屋市場的強烈促銷態勢，就算是在78年房價狂飆時的預售市場也不過如此；在這樣的市場反應下，原先已準備推出預售個案的建商，大多只好選擇暫時避開新成屋的銷售風頭，識趣的將個案延推；而一些較硬頸的建商，雖試圖區隔市場、竭力促銷，以求獲得客戶的青睞，但在銷售率的表現上卻不盡理想，拉長戰事到下半年的情況，恐不得避免。
       在上半年預售市場銷售告一段落的同時，分析大台北地區分區推案情況，發現大台北地區推出705億的預售案量中，與去年同期的2197億相比，足足少了近1500億，各區推案普遍銳減，台北縣減少近九成最多，基隆市則在市場餘屋壓力仍大的情況下，甚至未推出預售案，桃園縣則減少了344億的案量；唯一影響較小的台北市，上半年仍推出了預售案量約495億，佔了大台北地區整體預售案量的七成(主要原因於後段詳述)。
       再分析前六個月預售市場的推案特色來看: 精華地段、案量小、超頂級住宅是主要的趨勢，而部份以強調產品精實規劃的個案，也擁有不錯的銷售口碑，並順勢開發了另一個需求市場。上半年預售推案的主要特色，為數不少位居台北市區精華路段，具區域指標性的個案，利用公開前的話題行銷及潛銷，是這類型個案的一致銷售手法；憑藉著個案立地的優勢，慎選曝光媒體，直接面對目標客層的銷售方式，也使得這些個案在一般性廣告量不多的情形下，去化情況均在水準以上。主要的代表個案為:全坤興業在敦化南路上的“敦峰”一案，便在無大眾性廣告的銷售狀況下去化了九成的案量。
       而推案量的普遍不大也是今年推案的主要特色。大台北地區平均個案推案量只有4.6億(推案數153個，推案量705億)，是預售市場近十年來的新低；建商會有這樣的推案態度，與近年來房屋市場的不景氣及都市土地資源稀少有相當大的關係；而進一步降低經營風險、強調個案週轉率、減少建築資金積壓，則是現階段因應市場不景氣的良策，以台北市土地為目標，更是著眼於市場需求及去化速度，也因此縮小推案規模便成了今年預售推案的趨勢。
       另一個特色則是推出超頂級住宅。談到大台北的頂級住宅，是從八十六年初才展露頭角，成為北市區推案的主力之一，訴求金字塔頂端客層、強調高總價、高及建材的產品，席捲台灣頂級客戶圈；然而從去年下半年開始，一般性的頂級住宅也逐漸不敷需求，市場上更掀起了一股超頂級住宅風潮。從頂級個案的規劃來看，以往的頂級住宅坪數規劃多在70~110坪間，每戶總價則在3500~6000萬，無論是地段、規劃、建材施工，都是精雕細啄的產品，此類產品在推出初期，普遍讓一般大眾可望而不可及；然而今年的超頂級住宅風潮，則更使人嘆為觀止，除了在這類產品擁有的市區地標優越性外，前瞻尊貴的豪華建材也令人目不瑕給，在產品規劃上則多為100坪以上，每戶身價在7000萬至2億之間，則更是天方夜潭。然而，在一項非正式的調查，目前國內擁有購買上億元住宅的客戶，據統計在四千五百人以上，以目前台灣市場億元住宅不到五百戶的存量來看，所謂的超頂級住宅，似乎仍有其一以定的市場需求支撐。
      前幾年頗為風光的夾層產品，在法規條件的限制下，今年已近乎絕跡，然而在台北居大不易的壓力下，降低房屋總價及提高空間利用，依舊是業者努力的方向；在今年預售市場出現高坪效規劃的產品，則是一個值得評估的規劃方向；移植日本都市住宅的空間利用方式，創造多空能住宅空間，似與夾層產品的特性有異曲同功之妙。而在實際的銷售表現上，相較於目前新成屋多屬傳統三、四房規劃，公設比在20~28%的情形，強調精實空間使用，低公設、高坪效、低總價的產品，在競價激烈的房屋市場中，能提生產品的整體價值，對年輕客層的吸引力不低。例如:台北市中山區的“國賓SMART”案，便以其18坪擁有兩房、20坪擁有2+1房的規劃，在短短兩個月的時間便打出了銷售八成的佳績(總案量18億)。
     而近幾年預售市場以住宅為主流產品的情形，在今年已有明顯的轉變；隨著國內辦公產品的需求增強，辦公室空屋率降低，業者也順勢推出新一代的辦公個案，除了因應市場辦公室需求外，避開住宅餘屋競爭的壓力，也是建商區隔市場的經營方式。從去年陸續的市區商業用地轉手頻繁，得知這一波的辦公室推案熱潮，推案後市可期；以大台北地區上半年推出的辦公個案量達150億的情況分析，今年辦公產品的主要特色則是，業者多於成熟商圈推案，且規劃為現代化辦公大樓，多功能設計、現代化設備、網際網路均是標準配備；在坪數規劃上則較為極端，有每戶坪數在200坪以上，鎖定中大型企業為目標客戶，也有每戶坪數在50坪以下，且採彈性格局，以小型公司及個人工作室為目標客戶的個案。整體來說，大台北地區沉寂已久的純辦公市場，在廠辦產品魅力漸失的其情形下，今年可望重回商業不動產的主流行列。
    預售市場在上半年飽受新成屋競售的強大壓力下，推案量與銷售氣勢均明顯不如新成屋市場，然而在帶動成屋熱銷的低利優惠貸款用盡、成屋買方消耗一空及六月十八日正式實施容積率管制後，國內銷售市場移轉至預售產品，是可以預期的；除了上半年延推的個案外，適時搶得建照的個案，預估也將趁勢推售，下半年的預售市場若無重大利空事件，預售市場的推案表現可望盡掃上半年的積弱不振，再展銷售氣勢。

大台北地區87~88年半年預售市場推案統計(台北縣市)
縣市	各區	88/1~6		87/7~12		87/1~6
縣市	各區	推案量(億)	單價(萬)	推案量(億)	單價(萬)	推案量(億)	單價(萬)
台　北　市	中正	30	46	10	43	31	45
	大同	8	35	23	32	44	33
	中山	130	52	90	48	82	50
	松山	13	40	10	41	18	43
	大安	53	65	41	55	25	60
	信義	101	63	65	58	85	62
	士林	20	48	36	43	55	45
	北投	41	30	38	27	54	28
	內湖	93	28	90	29	168	28
	文山	6	25	40	26	85	27
	萬華	--	--	17	29	13	29
	南港	---	--	5	28	3	29
	小計	495		465		664
台　北　縣	板橋	10	16	33	18	132	20
	汐止	4	14	67	14	99	15
	中和	18	16	78	15	235	16
	永和	17	18	68	19	68	20
	新店	20	20	22	15	162	16
	淡水	12	15	--	--	115	14
	蘆洲	18	16	37	15	50	15
	泰山	6	13	--	--	9	13
	林口	13	13	8	14	12	15
	三重	--	--	10	16	100	17
	土城	--	--	22	13	9	13
	深坑	--	--	--	--	7	14
	三峽	--	--	19	11	3	11
	鶯歌	--	--	--	--	6	10
	樹林	--	--	20	11.5	15	12
	五股	--	--	--	--	9	12
	萬里	--	--	--	--	15	18
	八里	--	--	36	10	--	--
	小計	118		426		1046

大台北地區87~88年半年預售市場推案統計(桃園縣基隆市)
縣市	各區	88/1~6		87/7~12		87/1~6
縣市	各區	推案量	單價	推案量	單價	推案量	單價
桃園縣	中壢	8	10	36	9.5	138	10
	楊梅	20	9	10	9	2	9
	龍壇	5	9	7	9	15	9.5
	桃園	35	11	58	11	133	12
	龜山	17	12	17	12	8	13
	平鎮	1	9.5	48	9.5	38	10
	大溪	2	9	6	9		--
	觀音			3	8.5	4	9
	新屋	4	9	1	9	3	9
	八德			7	9	17	9.5
	大園			13	8.5	6	9
	蘆竹			9	9	72	9.5
	小計	92				475
基隆市	信義	--	--	--	--	43	11
	中正	--	--	4	10	--	--
	七堵	--	--	65	11	8	11
	暖暖	--	--	--	--	1	10
	小計			69		52
總計		705		1175		2197